Odłożyłeś pieniądze i chcesz zabezpieczyć swoje dziecko na przyszłość? Inwestycja w nieruchomość wydaje Ci się najlepszym pomysłem? Kupno dziecku mieszkania przez rodziców okazuje się prawnie nie takie łatwe. Sąd Najwyższy dnia 15 lutego 2019 r. wydał uchwałę, która przesądza dylemat. Sprawdźmy zatem jak tego dokonać zgodnie z przepisami.
Problem pojawił się, gdy pewien notariusz odmówił dokonania aktu notarialnego. Rodzice chcieli przekazać swoim dwóm małoletnim córkom pieniądze, a następnie kupić dla nich dwa mieszkania z tych środków. Darowizna pochodziła od ojca, a matka miała oświadczyć w imieniu dzieci, że darowiznę przyjmuje. Co więcej, zobowiązali się do ponoszenia wszelkich kosztów utrzymania i eksploatacji oraz ewentualnych remontów lokali, do czasu usamodzielnienia się córek. Kto by tak nie chciał, co? Ale młodzież w tym miejscu musi ochłonąć. Aby rodzice mogli stworzyć im tak bajkowy start, Sąd opiekuńczy musi wydać im na to zgodę!
Rodzice dziewczynek nie zgodzili się ze stanowiskiem notariusza, składając zażalenie do Sądu Okręgowego w Gliwicach. Sąd Okręgowy dnia 24 lipca 2018 r. skierował do Sądu Najwyższego pytanie prawne: „Czy rodzice mogą bez zezwolenia sądu opiekuńczego przewidzianego w art. 101 § 3 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego nabywać dla małoletniego dziecka nieruchomość (odrębną własność lokalu) na podstawie umowy sprzedaży, w sytuacji gdy środki na nabycie pochodzą wyłącznie z darowizny przekazanej przez rodziców, którzy jednocześnie zobowiązują się względem dziecka do pokrywania ciężarów związanych z utrzymaniem nabytego prawa własności do czasu uzyskania przez dziecko pełnoletniości?”
W odpowiedzi otrzymał następującą tezę: „Rodzice, bez zezwolenia sądu opiekuńczego, nie mogą nabywać dla dziecka pozostającego pod ich władzą rodzicielską nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży także wtedy, gdy środki pieniężne na zakup pochodzą z dokonanej przez nich darowizny celowej.” Sąd Najwyższy opierał swoje przekonania na treści art.101 § 3 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Została w nim zastosowana ogólna formuła, według której rodzice nie mogą bez zezwolenia sądu opiekuńczego dokonywać czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu ani wyrażać zgody na dokonywanie takich czynności przez dziecko. I tu pewnie pojawia się pytanie: co to znaczy zarząd majątkiem dziecka i kiedy przekraczamy jego „zwykły” zakres?
Przez pojęcie zarządu należy rozumieć zarówno czynności faktyczne (np. remont budynku), prawne (zaciągnięcie kredytu na remont budynku, obciążenie nieruchomości hipoteką, kupno-sprzedaż), jak i procesowe (czynności polegających na reprezentowaniu dziecka przed sądami lub innymi organami). Samo określenie „majątek dziecka” może brzmieć nieco abstrakcyjnie, ale zdarza się, że małoletni w wyniku dziedziczenia bądź darowizn ma po swojej stronie spore składniki majątkowe. W skład majątku mogą wchodzić zarówno aktywa (nieruchomości, wartościowe przedmioty itd.), jak i pasywa (długi). Już w tym miejscu warto zauważyć, że pozostawienie kwestii zarządu tym majątkiem wyłącznie woli rodziców mogłoby czasem poważnie zagrażać interesom dziecka…
Co zatem wchodzi w zakres pojęcia zwykłego zarządu? Ogólnie rzecz biorąc, będą to czynności polegające na załatwianiu bieżących spraw związanych z majątkiem dziecka i utrzymanie tego majątku w stanie niepogorszonym. Nie ma prawnej definicji czynności prawnej przekraczającej zwykły zarząd. Sąd Najwyższy jednak wskazał w wyroku, że wszystko to, co ze względu na swój ciężar gatunkowy i wartość przedmiotu dokonanej czynności, jej skutków w sferze majątku małoletniego nie mieści się w tych bieżących sprawach należy traktować jako czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu, na które to rodzice muszą uzyskać zgodę sądu. W celu wyklarowania omawianej kwestii, podam przykładowe czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu:
- czynności dotyczące nieruchomości (zbycie całości lub udziału, ustanowienie hipoteki, zawarcie umowy dzierżawy, oddanie nieruchomości w bezpłatne użytkowanie),
- zawarcie ugody w sprawach wykraczających poza bieżącą administrację majątkiem dziecka,
- zrzeczenie się roszczenia odszkodowawczego,
- przekazanie działek rolnych w bezpłatne użytkowanie,
- odrzucenie, dział spadku (w tym zrzeczenie się należnych dziecku spłat),
- zawarcie w imieniu małoletniego umowy spółki
Każda czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu dokonana bez zgody sądu opiekuńczego jest NIEWAŻNA. Istotny jest schemat – najpierw zgoda sądu, później dokonanie czynności – nie można potwierdzić czynności po jej dokonaniu.
Wróćmy teraz do omawianej wcześniej historii rodziny. W ich przypadku, na transakcję składały się aż dwie czynności: darowizna pieniędzy dzieciom, niewymagająca zgody sądu,ale też odrębna czynność, czyli kupno nieruchomości – a na to zgoda sądu jest już konieczna, gdyż z oczywistych względów przekracza ona zwykły zakres zarządu. Z chwilą podarowania dzieciom pieniędzy, w tym przypadku na mieszkanie, stają się ich własnością, i kontrolę nad nimi przejmuje sąd opiekuńczy, bez którego zgody rodzice nie mogą nimi dysponować.
Ze względu na fakt, iż nie ma definicji pojęcia „czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu” w ustawie, konieczne jest wieloaspektowe spojrzenie i uwzględnienie zarówno konstrukcji prawnej jak i całokształtu indywidualnych okoliczności. W konkretnych okolicznościach sprawy dana czynność może stanowić zwykły zarząd bądź go przekraczać. Z tego też względu we wszystkich niepewnych przypadkach niezbędna jest zobiektywizowana decyzja sądu, gdyż ani ustawowy przedstawiciel, ani notariusz nie mają w tym zakresie kompetencji, a ich ewentualna wadliwa ocena mogłaby być podważona z najdalej idącym skutkiem nieważności czynności. W tym wypadku lepiej więc zrobić „za dużo” niż „za mało”. Jeśli masz wątpliwości czy dana czynność należy do katalogu „przekraczających zwykły zarząd”, to sądzę, że lepiej z ostrożności wystąpić o zezwolenie do sądu.
Na koniec dobra wiadomość. Sąd Najwyższy nie odstąpił od zasady prawnej wyrażonej w uchwale Izby Cywilnej Sądu Najwyższego z 30 kwietnia 1977r.: „Rodzice mogą bez zezwolenia sądu opiekuńczego przewidzianego w art. 101 § 3 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego nabywać dla małoletniego dziecka nieruchomości na podstawie umowy darowizny w stanie wolnym od zobowiązań wobec darczyńcy lub osób trzecich.” Uznał jednak, że w danych okolicznościach faktycznych i w relacji rodzice-dzieci konieczna jest prewencyjna kontrola sądu opiekuńczego także w zakresie wykorzystania darowizny celowej obciążonej poleceniem z przeznaczeniem na zakup nieruchomości.
